房地产估价期末复习提要

责任教师  何雅妮

 

一、各章复习要点

 

本课程是四川广播电视大学成人学历教育房地产经营管理专业开设的一门专业课程，所用教材是《房地产估价》（修订第四版）（柴强 著   首都经济贸易大学出版社）。本课程的主要任务是介绍房地产估价的基本理论、在房地产估价中所运用的基本方法以及房地产估价的程序。本课程的目的在于通过理论教学、案例分析、习题作业及相关的实践环节，使学生掌握房地产估价的基本知识、基本理论和估价方法，具有解决一般房地产估价问题的初步能力，并能在实际工作中灵活应用。为了同学们更好地进行期末复习，现将各章的主要内容及重点分述如下：

 

第一章  房地产和房地产估价

1、了解房地产估价的概念，房地产估价这门学科的研究对象及任务。

2、理解房地产的整体概念

（1）房地产的定义。

（2）房地产的重要性

（3）房地产的实物、权益和区位

（4）房地产的存在形态：土地、建筑物和房地。

（5）房地产的其他名称

3、理解土地的概念

（1）对土地的各种定义。

（2）房地产估价中的土地定义。

（3）土地利用所受的限制。

（4）对一块土地的基本认识。

4、理解建筑物的概念

（1）建筑物的定义。

（2）对建筑物的基本认识。

5、了解房地产的特征。

6、掌握房地产的类型

7、理解房地产估价的概念。

8、理解房地产估价的必要性

 

第二章　　房地产价格的基础知识

１、掌握房地产价格的概念及形成条件。

２、了解房地产的供给与需求、均衡价格理论。理解房地产的需求弹性和供给弹性以及弹性数值的类型。

３、了解地价与一般物品价格的不同，掌握房地产价格的特征。

４、掌握房地产价值和价格的种类。

 

第三章  房地产估价原则

掌握具体估价作业中应遵循的原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。

 

第四章  比较法

1、了解比较法的基本原理。

2、掌握搜集交易实例的途径及内容。

3、掌握选取可比实例应符合的要求、方法、数量。

4、掌握建立价格可比基础包括的具体内容。

5、掌握交易情况的修正、交易日期的修正、房地产状况的修正。

6、掌握比准价格的求取。会根据题目给出的条件，运用比较法计算比准价格。

 

第五章  成本法

1、理解成本法的概念、理论依据、适用的对象、条件和步骤。

2、掌握房地产价格的构成，会简单的计算。

3、掌握成本法的基本公式，会在各种具体情况下进行应用。

4、掌握重新构建价格的概念及求取，区分重置价格和重建价格。会进行计算。

5、理解建筑物折旧的概念，掌握其包括的内容。掌握建筑物折旧的求取方法及注意事项。会计算建筑物的折旧额。

6、掌握现行商品房价格的构成，理解现行房屋折旧制度，掌握现行房屋完损等级评定标准。

 

第六章  收益法

1、理解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件和步骤。

2、掌握收益法的各种计算公式并能熟练运用于计算。

3、掌握净收益的计算公式，会求不同收益类型房地产的净收益。能区分实际收益和客观收益。掌握净收益流量的类型、收益年限的确定。

4、理解资本化率的重要性、界定和实质。掌握资本化率的求取方法。了解投资组合技术。

5、掌握土地剩余技术和建筑物剩余技术。

 

第七章  假设开发法

1、理解假设开发法的概念、理论依据、适用的对象和条件、操作步骤。了解假设开发法的其他用途。

2、掌握并能灵活运用假设开发法的基本公式，会运用假设开发法对房地产进行估价。

3、了解现金流量折现法和传统方法的区别及各自的优缺点。会运用现金流量折现法和传统方法进行房地产评估。

 

第八章  长期趋势法

本章内容作为了解内容，考试不要求。

 

第九章  地价评估

1、理解路线价法的基本原理。

2、会运用路线价法计算各类临街宗地的价格。

3、掌握城市基准地价评估的方法和步骤。掌握宗地价格评估和基准地价修正法。

 

第十章  房地产价格的影响因素分析

要求学生熟练掌握各种因素对房地产价格的影响。

 

第十一章  房地产估价程序

掌握房地产估价的全过程，了解房地产估价中各项具体工作之间的内在逻辑联系。

二、考试题型及分数比例

1、填空题  （25分）

2、选择题   （20分）

3、简答题   （20分）

4、计算题   （35分）

 

三、复习练习题

 

（一）填空题

1、房地产是指      、        及其他           。

2、国有土地使用权分为        土地使用权和       土地使用权。

3、对土地利用的限制可归纳为：                   的限制；                的限制；                 。 

4、针对不同的估价目的所采用的价值标准分为          价值标准和           价值标准两类。 

5、在合法产权方面，应以             和            为依据。

6、房地产状况修正分为      状况修正、     状况修正和      状况修正。

7、成本法是求取估价对象在                时的重新购建价格，然后扣除         ，以此估算估价对象的               价格或价值的方法。 

8、通过征用农地取得的土地，其土地取得成本包括             和土地                 。  

9、求取折旧的方法有          、           和              。

10、收益法是以求取估价对象未来的                ，选用适当的              将其折现到              后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

11、收益性房地产的价值的高低取决于三个因素：可获净收益的    ；可获净收益              ；可获该净收益的        。

12、影响房地产价格的经济因素主要有       、        、       。

13、路线价法主要适用于城市                      土地的估价。

14、房屋完损等级将房屋分为        、              、一般损坏房、            、           。

15、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的                   ；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产           。

16、一座建筑物的土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，计算建筑物折旧的经济寿命应为       年。

17、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为700元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为          。

18、某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格600元／平方米，经济寿命30年，残值率5%，用直线法计算年折旧额为           元。

19、路线价法实质上是一种            。

20、三通一平是指         、        、         和            。

 

（二）选择题

1、以下哪个式子不正确          。

A、容积率 == 总建筑面积÷土地总面积                              

B、建筑密度== 建筑基底总面积÷土地总面积

C、容积率 ==总建筑面积÷建筑基底总面积                           

D、容积率 == 建筑密度×建筑层数

2、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的           。

A、价格弹性                 B、收入弹性

C、人口弹性                 D、交叉价格弹性

3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取　　　　　净收益作为估价依据。　　

A、类似房地产的客观　　　      B、类似房地产的实际

C、类似房地产的最高            D、类似房地产的最低

 

4、采用比较法估算得出的结果通常称为           。

A、比准价格                       B、积算价格

C、收益价格                       D、评估价格

5、某土地的单价为800元／平方米，容积率为4，则楼面地价为

          元／平方米。

A、300                               B、400

C、200                               D、450

6、某宗房地产交易，买方付给卖方2500元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常价格的5%，则该宗房地产交易的正常价格为             。

A、2560                               B、2355

C、2500                               D、2577

7、某地区某类房地产2000年5月至12月的价格指数分别为74.7、76.7、85、89.0、90.5、96.5、98.1、98.9（以1998年1月为100）。其中某宗房地产在2000年5月的价格为1800元／平方米，对其进行交易日期修正，修正到2000年12月的价格为       元／平方米。

A、2360                               B、2350

C、2383                               D、2550

8、房地产状况修正系数应以           的房地产状况为基准来确定。

A、任意可比实例                      B、估价对象

C、某一确定的可比实例                D、以上均可

9、重置价格一般比重建价格              。

A、高                               B、低

C、相等                             D、以上都不对

10、有效经过年数              实际经过年数。

A、短于                             B、长于

C、可能短于也可能长于               D、以上都不对

11、某城市市区内有一长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按         进行评估。

A、工业用地                   B、工业厂房

C、商品住宅                   D、商住综合用地

12、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为9%，该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资金要求的年收益率为　　　。

Ａ、15.0％　　　　　　　 　　　Ｂ、15.7％

Ｃ、12.6 ％　　　　　　　　　　Ｄ、11.6％

13、甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有         。

A、甲等于乙                   B、甲大于乙

C、甲小于乙                   D、难以判断

14、某套建筑面积为１5０平方米，每平方米建筑面积２０００元的住宅，其实际付款方式为首付５万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为５年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率５％。该套住宅的实际价格为　　　　　　。

A、28.25                      B、30.00

C、25.58                      D、32.00

15、某估价事务所在2001年6月30日至7月20日评估了一宗房地产于2001年8月10日的价格。有关方面对评估结果有异议，现要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为       。

A、2001年8月10日           

B、现在

C、重新估价的作业日期         

D、要求重新估价的委托方指定日期

16、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取　　　　　净收益作为估价依据。　　

A、类似房地产的客观　　　      B、类似房地产的实际

C、类似房地产的最高            D、类似房地产的最低

17、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最小，B次之，C最大，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为     。

A、f1＜f2＜f3                       B、f1＞f2＞f3

C、f1＝f2＝f3                       D、无关

18、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年210万元，出售时的价格为5600万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为       万元。

A、5200                       B、5175

C、5020                       D、6020

19、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为60%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为       元/平方米。

 

Ａ、500    　　　　　　　　　　Ｂ、2500

Ｃ、1000     　　　　　　　　　Ｄ、1250

20、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用35年，残值率为0，则该建筑物成新率为        。

Ａ、76%   　　　　　　　　　　Ｂ、85.4%

Ｃ、81%     　　　　　　　　　Ｄ、84%

 

（四）简答题

1、房地产的特性有哪些？

2、什么是房地产估价？

3、什么叫土地剩余技术？     （8分）

4、地价与一般物品价格的不同有哪些方面？

5、比较法的操作步骤是如何的？

6、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？

7、简述路线价法的四三二一法则？  （7分）

8、简述房地产估价活动的全过程和步骤。

9、通过取得土地建成房屋销售的房地产开发类型的房地产价格由哪些部分构成？

10、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？

 

（五）计算题

 

1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

 

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格

5000元／平方米

4800元／平方米

5300元／平方米

成交日期

2002年1月1日

2002年4月1日

2002年8月1日

交易情况

   +2%

    +3%

   －2%

房地产状况

  －2%

   －6%

   +4%

该类房地产的市场价格从2002年1月1日至2002年6月1日平均每月比上月上升0.3%，以后平均每月比上月上升0.1%。试利用上述资料估算该房地产2002年9月1日的正常市场价格。

 

2、估价对象是一个商住楼，土地总面积3000平方米，总建筑面积9500平方米，建筑物建成于1981年6月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。已知估价对象土地的单价为700元／平方米，2001年6月30日与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积1000元（含合理利润、税费等），该建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。试用成本法评估该商住楼在2001年6月30日的价值。

3、现有一宗地，占地面积为200平方米，1998年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。该宗土地上的房屋建筑面积为350平方米，现全部用于出租。试根据以下资料，评估该宗土地2002年11月份的价格。

（1）该房屋出租，每年收取押金4万元，平均每个月租金收入为3.5万元，平均每个月总费用为1.5万元。

（2）该房屋耐用年限为50年，已使用5年，目前重置价格为每建筑平方米3500元，残值率为零。

（3）押金收益率为8%。

（4）土地的还原利率为6%，建筑物的还原利率为8%。

 

4、某宗房地产2001年5月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年5月转售时的价格比2001年5月上涨12%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年5月的价格。

5、某钢筋混凝土结构建筑物，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为1500万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的50%，第二年投入50%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为100万元，开发利润为180万元。又知其中该建筑物的墙、地面、门窗等损坏的修复费用为25万元；装修的重置价格为300万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为15年，已使用10年。假设残值率均为0，试计算该建筑物的折旧总额。

6、某宗房地产的净收益为每年150万元，建筑物价值为800万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。        

7、某旧厂房的建筑面积为5000平方米，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权证。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方建筑面积1500元，装修改造费在装修改造期内均匀投入，装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方建筑面积6000元，销售税费为售价的8%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价（折现率取12%）。