物业管理案例分析期末复习题要
责任教师：何雅妮
一、课程的性质及基本要求
《物业管理案例分析》是四川广播电视大学学历教育物业管理专科的一门选修课程，本课程3学分，课内学时54。所用教材为《物业管理案例精选与解析》，丁芸 谭善勇编著，中国建筑工业出版社出版。
本课程主要围绕物业管理的含义，业主与业主大会，物业公司与业主委员会的关系；物业公司的经营管理、经营机制、经营策略；物业管理委托与聘用；物业管理收费；物业管理纠纷；物业管理的过失责任；物业管理养护以及物业管理的环境建设，物业管理新时代等问题，介绍较为典型的案例，并做一定的分析。使学生通过本课程的学习，使学生增强分析问题、解决问题的能力，帮助学生加深对所学知识的理解和掌握，为以后的工作打下基础。
二、考试题型及分数分布
本课程的考试题型以案例分析为主，给出五个案例，针对每个案例提出4个左右的问题，每个问题占不同分值，答对一个问题可得到相应的分数。学生在回答问题时，应尽可能地灵活运用所学知识。
三、各章重难点
第一章 物业管理的含义
本章要求掌握物业管理的含义，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第二章 业主与业主大会
本章要求掌握业主与业主大会的含义以及业主与业主大会的相关权利和义务。会利用相关知识进行案例分析。
房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。
业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第三章 业主管理委员会
本章要求掌握业主管理委员会的含义及其相关权利和义务。会利用相关知识进行案例分析。
业主管理委员会简称业主委员会，它是业主大会的执行机构，是由业主大会从全体业主中选举产生，并经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第四章 物业管理公司
本章要求掌握物业管理公司的含义及其相关权利和义务。会利用相关知识进行案例分析。
物业管理公司是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和非业主使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境的具有独立法人资格的经济实体。
物业管理企业的权利如下：
（1）根据有关法规结合小区实际情况制定小区管理办法；（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取物业管理费；（4）有权制止违章行为；（5）有权要求管理委员会协助管理；（6）有权选聘专业公司；（7）可以实行多种经营。
第五章 物业管理委托与聘用
本章主要要求掌握物业管理的委托和聘用，着重从如何招投标、物业管理前期介入、选聘物业公司、签订委托合同、合同的终止等方面学习典型案例，会利用相关知识进行案例分析。
第六章 物业管理服务
本章主要围绕物业管理过程中物业公司与业主、业主大会、业主管理委员会之间存在责权利等关系、治安与安全管理的具体措施，要求学生会利用相关知识进行案例分析。
物业治安与安全管理的具体实施应包括：
（1）建立一只素质优良、训练有素、忠于职守的治安人员队伍，配备必要的装备；
（2）根据物业的类型和特点，分别完善和落实物业治安、安全管理方面的各项制度；
（3）进行小区或大厦的隔离等封闭或半封闭式的改造，创造安全的环境；
（4）有条件的在物业内安装相应的安全监控设备、设施；
（5）注意总结物业治安、安全管理方面先进的、行之有效的管理经验，探索其推广和应用的条件和可能；
（6）汲取在物业治安、安全管理方面的教训，完善措施和手段，堵塞漏洞。
第七章 物业管理收费
本章主要围绕物业管理过程中物业管理收费中存在的问题以及由此引发的物业公司与业主之间的矛盾及其解决办法、维修基金的含义、如何收取、如何管理等学习典型案例，要求学生会利用相关知识进行案例分析。
第八章 物业管理新时代
本章主要围绕物业管理发展过程中出现的新思路、新模式、新趋势学习典型案例，要求学生会利用相关知识进行案例分析。
四、复习练习题
��案例1、张某买了一套商品房，办理入住手续后，物业管理公司要求张某交3000元的装修押金，否则不发门钥匙。装修完毕后，张某到物业管理公司要求退还押金，没想到却被物业管理企业以违章装修为由罚了500元。张某一气之下将物业管理公司告上法庭。
请问：1、物业管理企业有罚款权吗？为什么？
2、物业管理企业该不该收取装修押金，为什么？
3、物业管理企业有些什么权利？
案例2、管理某小区的物业管理公司有一天接到小区业主的通知，说他们自发成立的业主委员会决定解除物业管理企业与原业主委员会的合同，小区的所有物业管理服务工作由新成立的业主委员会自行解决，并已通知小区业主拒交物业管理服务费。该小区的物业管理企业以此决定影响物业管理企业服务活动为由，要求物业管理行政主主管部门过问。
请问：1、业主大会和业主委员会各自有什么职责？
2、物业管理行政主管部门可能会如何解决这件事？为什么？
3、由此请谈谈物业管理企业和业主委员会在这方面应注意什么？
案例3、某住宅小区的业主委员会与以前的物业管理公司解除了物业管理服务合同，聘请了一家新的物业公司。由于原来的物业公司对维修基金管理不严，造成管理使用混乱，业主委员会在与新聘请的物业公司签订物业管理委托合同时，在合同中要求物业公司保证住宅小区住宅共用部位、共用设备设施维修基金的合理使用。
请问：1、在维修基金的使用和管理中容易出现哪些问题？
2、什么叫维修基金？维修基金应该归谁所有？
3、维修基金由谁收取？应如何管理使用？
案例4、王某准备购买一套住房，朋友告诉了他一些买房的经验。特别强调了一点就是要选那些物业管理早期介入的房产。王某不太明白，请你告诉他：
1、什么叫物业管理业主早期介入？包括哪两个阶段？
2、物业管理早期介入有些什么好处？
3、物业管理前期介入的费用应由谁来支付，为什么？
案例5、2002年5月7日，郑某6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。
请问：1、物业治安与安全管理的具体实施应包括哪些方面的内容？
2、你对此事有何看法？物业管理公司有责任吗？应如何解决？
案例6、某大厦在进行业主委员会的筹备工作时，出现了分歧，分歧的要点是开发商能否进入业主委员会。
一部分业主的意见是：开发商应该进入业主委员会，该幢大厦共计
另一部分业主的意见是：开发商不能进入业主委员会。其理由是虽然还有近
请问：
1、成立业主委员会有哪些条件？
2、你认为开发商能否进入业主委员会？对这件案例你有怎样的解决方案？
案例7、住在19楼的某业主，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。另一业主在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向这个业主发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
请问：
（1）自己的物业是否就有权随意破墙以及改变房屋用途添加卫生设备？
（2）作为物业管理公司经常会碰到业主的违章行为，你认为应该如何制止业主的违章行为？
案例8、
请问：1、什么是社区管理和物业管理？
2、社区管理和物业管理有什么区别和联系？
案例9、某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太的身份存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老奶奶是本小区某业主的岳母。该业主认为，自己的岳母退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。
请问：1、什么是业主大会？不是业主就不能参加业主代表大会吗？
2、哪些人可以参加业主代表大会？
3、如果可以，非业主如何参加业主代表大会？